不動産売却の消費税は？非課税の条件や注意点についても解説

不動産を売却する際には、消費税がかかるかどうかを正確に把握しておくことが非常に重要です。
課税・非課税の判断を誤ってしまうと、予想外の費用負担が発生し、トラブルにつながる可能性もあります。
さらに、売却の方法や取引内容によっては、適用されるルールや注意点が異なることにも注意が必要です。
この記事では、不動産売却における消費税の基礎知識と、課税・非課税の違いや留意すべき点を解説します。

不動産売却において消費税が課税されるケース

不動産を売却する際には、物件価格だけでなく、さまざまな費用が発生します。
なかでも、消費税が課される費用を理解しておくことは、予期せぬ出費を避けるために重要です。
今回は、不動産売却時に消費税が課される代表的なケースとして、仲介手数料、一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬の3つを取り上げ、それぞれの内容と注意点を解説いたします。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、成功報酬として仲介手数料が発生します。
この手数料は、サービスの対価であるため、課税対象です。
上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加算した額で計算されます。
たとえば、売買価格5,000万円の場合の手数料上限は156万円、税込では171万6,000円となります。
仲介手数料の算定基礎は、土地と建物を合算した税込売買価格であり、土地が非課税でも按分は不要です。
また、手数料は媒介契約の種類に関係なく成功時にのみ発生し、決済日に売買代金と合わせて精算するのが一般的です。
さらに、買主と売主の双方が同じ会社に依頼した場合でも、それぞれが上限額まで負担できますが、実務では売主側が値引きを交渉する余地もあります。
なお、仲介手数料に含まれる業務内容は、物件調査、広告活動、契約書作成など多岐にわたり、サービスの質によって満足度が変わります。
都市部では、広告掲載費を手数料に含むか別途請求するかでコストが変わるため、契約前に確認すると安心です。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンが残る場合は、売却代金で一括返済し、その際に繰り上げ返済手数料がかかることがあります。
手数料が定額の場合は、事務手数料として課税対象となり、返済額の一定割合で算定される場合は、損害賠償金扱いで非課税となります。
また、実務では定額方式が主流のため、手数料に消費税がかかるケースが多いです。
なお、詳細は金融機関ごとの規約を確認してください。
手数料額は、数千円から数万円と金融機関により幅があります。
返済を計画する際は、残高証明書の発行手数料や抵当権抹消費用も同時に見積もり、総支出を把握しておくと安心です。
さらに、インターネット専業銀行では無料あるいはオンライン手続きで低額に設定されている場合もあり、契約条件の見直しでコストを抑えられることがあります。
固定金利型ローンでは、期間途中の解約損料が別に定められている場合もあり、想定外のコストになる点に留意しましょう。

司法書士報酬

住宅ローンが残る場合は、抵当権抹消登記などの手続きを司法書士に依頼します。
報酬は専門サービスの対価であるため課税対象となり、一般的な報酬相場は1万〜2万円程度に消費税が加算されます。
費用は、事務所により異なるため、見積もりを比較して適正額を確認しましょう。
また、登記申請には登録免許税が別途かかるため、報酬と税の合計額で比較する必要があります。
売却スケジュールがタイトな場合は、電子申請に対応した司法書士を選ぶと手続きが迅速です。
さらに、住宅ローン以外にも所有権移転や住所変更が必要な場合は、その分の手数料が追加される点に注意が必要です。
なお、最近はオンライン完結型サービスも増えており、郵送コストの節約や進捗確認のしやすさが評価されています。

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不動産売却で消費税が課税されない非課税のケース

不動産売却では、課税対象かどうかを把握することで予期せぬ出費を防げます。
以下では、土地や個人が私的に所有する不動産の売却など、非課税となる代表的なケースを解説します。

土地

土地の売却は資本の移転と見なされるため非課税です。
ただし、アスファルト舗装などの施設を整えて駐車場として貸付ける場合は、課税対象となるため注意してください。
なお、土地とともに古家を無償譲渡する「土地値売却」でも建物部分は課税対象になるため、契約書で価格を明示しておきましょう。
また、定期借地権などの権利関係が複雑な場合は、税務上の取り扱いが異なるため、専門家に確認しましょう。

個人

個人が私的に利用していた居住用不動産を売却する場合は非課税ですが、反復継続して販売したり賃貸・事業用として使用していた場合は課税対象となる可能性があります。
たとえば、住み替えのために一度だけ自宅を売却するケースでは、消費税を気にする必要はありません。
一方、賃貸併用住宅のように一部を事業利用していた場合は、その割合に応じて課税されることがあります。
また、3000万円特例により税負担が軽減されます。

個人でも消費税が課税されるケース

前々年または前年の一定期間における課税売上高が1,000万円を超えると、個人でも課税事業者となり、売却益に消費税が課されます。
なお、課税売上高の判定には不動産の譲渡だけでなく、駐車場収入などの課税取引も含まれる点に注意が必要です。

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不動産売却時の注意点

不動産売却での消費税の扱いは、価格設定や売主の立場によって大きく変わります。
以下では、価格の按分方法や法人・免税事業者が留意すべきポイントを整理します。

価格

土地は非課税、建物は課税となるため、売却価格を決める際は、固定資産税評価額や鑑定評価を参考にして適正に按分し、計算ミスを防ぎます。
建築年数が古い場合は、建物価値が大きく減価しているため、按分比率を機械的に決めると課税額が過大になることがあります。
そのため、専門家の意見を踏まえ、合理的な根拠を備えた比率を設定してください。
また、土地の評価方法によっては、地方税の負担にも影響するため、自治体の条例も確認しておくと安心です。
さらに、土地と建物の内訳を明確にすることで、買主側の住宅ローン控除や登録免許税の算定にも影響し、双方にメリットがあります。

法人

法人は課税事業者のため、建物価格に上乗せした消費税を申告・納付する義務があります。
按分は固定資産税評価額などでおこない、決算期末日の翌日から2か月以内（例：3月決算なら5月末まで）に申告・納付する必要があります。
適用税率は、売買契約締結日に依存するため、決算期を跨いで取引をおこなう際は、仕入税額控除とのバランスを検討しましょう。
また、適切な処理をおこなわないと、追徴課税のリスクが生じるため、社内の経理担当者と税理士で事前に確認してください。

免税事業者

免税事業者が建物を売却しても納税義務はありませんが、外税での請求や適格請求書（インボイス）の発行はできません。
そのため、取引先からインボイス対応を求められるケースがあります。
売上高が1,000万円を超えると、翌々年から課税事業者に変わるため、事業の継続や取引環境を踏まえて課税事業者への転換を検討する必要があります。
また、インボイスに対応しない場合、買主が仕入税額控除を受けられなくなるため、税負担増を嫌って値引き交渉や契約条件の見直しを求められる可能性があるでしょう。
とくに、賃貸物件の場合は、将来的な賃料設定や管理費にも影響が出るため、契約交渉時にインボイス対応の有無について説明・確認しておくことが重要です。

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まとめ

不動産売却における消費税の取り扱いは、課税対象か消費税の課税対象外（非課税）かを正しく理解しておくことが非常に重要です。
土地や個人間売買は消費税の課税対象外（非課税）ですが、仲介手数料や司法書士報酬などには消費税がかかる点に注意が必要です。
とくに、法人や事業者による売却では条件が複雑になるため、事前に制度の確認と準備をしておきましょう。