マイホーム買い替えのタイミングでローンはどうする？メリットと年収も解説

マイホームを購入するときのポイントは、状況によって異なります。
マイホームの買い替えなら、残っているローンの扱いなどを押さえていないと、手続きに支障が出かねないため注意が必要です。
そこで今回は、マイホームを買い替えるタイミングで残っているローンへの対応にくわえ、主なメリットや年収との関係も解説します。

マイホーム買い替えのタイミングで残っているローンへの対応

マイホームを買い替えるタイミングで、家のローンの返済が終わっているとは限りません。
まだ返済途中なら、ローンの残りへの対応を考えておく必要があります。
ローンが残っているときのポイントは、以下のとおりです。

資金計画を立てる

マイホームを買い替えるときは、まず資金計画を立てる必要があります。
まだローンが残っているなら、資金計画のタイミングで、残債額や返済の目途を確認しましょう。
完済はまだ遠い、返済の目途がすでに立っているなど、現在の状況に応じて適切な資金計画を立てるのが基本です。
買い替えの方法や流れにも影響するポイントなので、残債額や返済の目途は注意して確認しましょう。

買い替えの方法

マイホームを買い替える方法には、売却先行と購入先行の2種類があります。
売却先行は、先に自宅を売却してから新居を購入する方法です。
購入先行では、先に新居を購入し、引っ越しを済ませてから旧居の売却へと入ります。
流れの違いから、購入先行のほうは資金面に余裕が必要です。
ローンが残っていても、手元の資金で一括返済ができるなら、購入先行を選べる可能性があります。
一方、資金面にあまり余裕がないなら、売却先行を選ぶのが基本です。
先に自宅を売却すれば、売却金でローンの返済や新居の購入をおこなえます。
そのため、資金面にあまり余裕がなくとも、マイホームの買い替えは叶う可能性があります。
最初の段階で確認した状況に合わせて、向いているほうを選びましょう。

売却先行の流れ

売却先行を選ぶときは、マイホームの買い替えをスムーズに進めるため、自宅の売却と新居の購入を同時に進めるのが理想です。
自宅の売却に向けて不動産会社で査定を受けたら、提示された目安価格をもとに、新居の購入予算を見積もりましょう。
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が始まったら、目安の予算をもとに新居探しも始めます。
自宅が売れてお金が入ったとき、すぐに新居を購入できる状態にしておくと、手続きがスムーズです。
売り出していた自宅で買主が決まり、相手と売買契約を結んだら、新居の購入手続きも進めましょう。
旧居にいられるのは、買主との間で取り決めた決済日の前日までです。
新居の用意が間に合わなかったときは、引き渡しの猶予の特約などで、タイミングを多少調整できることがあります。
旧居から新居へと直接引っ越せると、売却先行を選んでいても仮住まいは不要となります。

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タイミングとあわせて確認！マイホーム買い替えのメリット

マイホームの買い替えには、メリットがいくつかあります。
実行前に確認したい主なメリットは、以下のとおりです。

住宅を現在のライフスタイルに合わせられる

どのような住宅が住みやすいかは、ライフスタイルによって変わるものです。
子育て世帯からは、広いリビングや庭などが好まれます。
一方、子育てを終えたシニア世代には、バリアフリーのコンパクトな住宅がおすすめです。
ライフスタイルは、住宅の購入時に考慮したい大事なポイントですが、時間が経つと変わるものでもあります。
ライフスタイルのほうが変わり、かつては快適だった住宅が不便になってきたときは、マイホームの買い替えを検討しましょう。
現在のライフスタイルに合っている新居へと移れ、また以前のように快適に暮らせるのが、買い替えの基本的なメリットです。

新産価値を向上させられる

マイホームを買い替えるメリットのひとつには、資産価値の向上が挙げられます。
住宅の資産価値は、新しい物件のほうが高いものです。
そのため、現在の自宅より新しい物件を新居にすれば、新産価値の向上が期待できます。
また、新居の条件によっては、将来的にも一定の資産価値を保てる可能性があります。
将来性を期待できる条件は、新居の立地が公共交通の充実した都市部であることなどです。
資産価値が下がりにくい新居には、自宅を将来売却するときに高値が付きやすいなどのメリットがあります。

より快適な環境で暮らせる

マイホームを買い替えたとき、旧居より快適な環境で暮らせることがあります。
新居に新築物件を選んだときは、住宅の性能が向上しやすい点がメリットです。
省エネ性能などが優れている点から、快適な暮らしを送りやすくなります。
都市部の大きなマンションを新居に選んだときには、充実した共用施設を利用できることがあります。
専用のプールやスパなど、住人専用の魅力的な共用施設があると便利です。

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マイホーム買い替えのタイミングと年収の関係

マイホームを買い替える適切なタイミングは、年収によって決まる一面があります。
買い替えのタイミングと年収の関係は、以下のとおりです。

年収の影響

買い替えのタイミングが年収で決まる理由は、住宅ローンの借入可能額にあります。
住宅は、一般的に高価であり、資金の用意に住宅ローンを使う可能性が想定されます。
そして、住宅ローンの借入可能額は、年収で決まるものです。
年収が高いほど高額を借りやすくなり、買い替えのハードルが下がります。
借入可能額が希望の金額に達したときが、買い替えに適したタイミングだといえます。

年収に応じた借入可能額

年収に応じた借入可能額の目安は、年間返済額から予想できます。
住宅ローンにおいて一般的な年間返済額の基準値は、年収の25％以内です。
この基準をもとに借入可能額の目安を試算すると、年収600万円なら3,830万円まで、年収1,000万円なら6,370万円までとなります。
年間返済額以外の試算条件は、金利が1.9％、返済期間が35年、返済方法は元利均等・ボーナス返済なしです。
このように、各条件から目安額を試算すると、適切なタイミングを判断しやすくなります。
ただし、買い替えに適したタイミングは、家族構成やライフスタイルなどでも変わります。
現在の状況や家計などをふまえ、総合的にタイミングを判断しましょう。

頭金の影響

買い替えのタイミングを考えるときは、年収のほかに頭金をあわせて考慮したいところです。
頭金とは、住宅の購入にあたって用意する自己資金です。
頭金と住宅ローンの借入額を足したものが、住宅購入資金となります。
十分な頭金を用意すれば、住宅ローンで高額を借りられなくとも、希望のマイホームを購入できる可能性があります。
そのため、買い替えのタイミングは、頭金の金額を含めて考えましょう。
なお、頭金を多く用意できるほど、住宅ローンの借入額が減り、返済の負担が軽減されます。
しかし、貯金のほとんどを使ってしまうと、不測の事態に対応できません。
病気や怪我で突然働けなくなったときに困らないよう、ある程度のお金は残せる範囲で金額を決めることをおすすめします。

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まとめ

マイホームを買い替えるタイミングでローンが残っているときは、資金計画を立てる段階で、残債額や返済の目途をよく確認し、以後の段取りを考えましょう。
買い替えのメリットには、住宅を現在のライフスタイルに合わせられる、資産価値を向上させられる、より快適な環境で暮らせるなどが挙げられます。
買い替えのタイミングを考えるときは、年収に応じた借入可能額の目安がひとつの判断基準となります。