不動産を売却してかかる税金の種類は？節税のコツをご紹介｜福山市の不動産情報なら株式会社セレクトホーム

不動産を売却してかかる税金の種類は？節税のコツをご紹介

不動産を売却するとまとまったお金が入りますが、同時に税金もかかります。
不動産売却によってかかる税金にはいくつかの種類があり、一部は節税も可能です。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、不動産売却における節税のコツについてご紹介します。

▼ 不動産売却でかかる税金の種類
▼ 不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法
▼ 不動産売却で税金を節税するコツ
▼ まとめ

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却には、売却手続きの過程でかかる税金と売却の利益にかかる税金の2種類があります。
手続きの過程でかかるのは、印紙税や登録免許税と呼ばれる税金です。
不動産売却の利益にかかるのは、譲渡所得税と呼ばれる税金になります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などの課税文書に課される税金です。
収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて押印することにより納付ができます。
売主と買主がそれぞれ1部ずつ契約書を作成する場合、合計2部の印紙税がかかるため、一般的には両者が1部ずつ負担することになるでしょう。
印紙税は契約書に記載された取引金額に基づき決定され、金額ごとに税額が区分されています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得られる利益に課される税金の総称です。
具体的には、所得税と住民税の2種類の税金であり、復興特別所得税が一時的に加算されています。
これらの税金は、売却によって利益が発生しない場合には課税されません。
不動産の売却代金全額が利益になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額が利益として扱われます。
この利益を譲渡所得と呼び、確定申告で税額とともに申告する必要があります。
譲渡所得が発生せず、利益がマイナスになる場合は、譲渡所得税の納税は不要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の権利に関する登記登録をおこなう際にかかる税金です。
不動産売却時に行われる登記手続きは、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。
抵当権抹消登記は、不動産に設定された住宅ローンなどの抵当権を抹消するための手続きを指します。
ローンの担保にしていた不動産は、抵当権を抹消しないと売却できないため、所有権を移転する前に抵当権抹消登記をおこないます。
所有権移転登記は、不動産の所有権を売主から買主に移転し、名義人を変更するための手続きです。
不動産の売買契約において、抵当権抹消登記の登録免許税は売主が支払いますが、所有権移転登記の登録免許税は買主が支払うことが一般的です。

不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は不動産を売却したときの利益にかかる税金であり、確定申告による申告が必要です。
所得税や住民税は通常の給与所得にもかかりますが、譲渡所得税は分離課税であるため別途計算しなければなりません。
通常は給与所得者は勤務先で年末調整がおこなわれるため確定申告は不要ですが、不動産を売却した直後は確定申告が必要です。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を何年所有していたかによって異なります。
不動産を所有していた期間が5年以内の場合、適用されるのは短期譲渡所得です。
短期譲渡所得の税率は、所得税が30.63％、住民税が9％、合計で39.63％となっています。
不動産を5年以上所有していた場合、適用されるのは長期譲渡所得です。
長期譲渡所得の税率は、所得税が15.315％、住民税が5％で、合計で20.315％になります。
短期譲渡所得と比べると、長期譲渡所得の税率は低く、その差はほぼ倍になるでしょう。
なお、復興特別所得税は、短期譲渡所得で0.63％、長期譲渡所得で0.315％となります。
適用する控除によっては、譲渡所得税の税率がさらに低くなることもあります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず売却利益に対する譲渡所得を算出する必要があります。
不動産売却における譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を引いた金額で算出できます。
取得費には、不動産の購入代金や購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、所有権移転登記の登録免許税などが含まれるでしょう。
不動産が建物であれば、購入代金は経年による減価償却を考慮する必要があります。
また、該当の不動産が相続によって取得したものであれば、条件を満たせば相続税を取得費として加算することが可能です。
譲渡費用には、不動産を売却する際にかかった不動産会社への仲介手数料や土地の測量、建物の解体費用などが含まれます。
そのあと、計算によって算出された譲渡所得から控除額を引き、残った金額が課税譲渡所得となります。
この課税譲渡所得に不動産の所有年数に応じた税率をかけることで、譲渡所得税額を計算することが可能です。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得税額＝（譲渡所得－控除）×譲渡所得税率

不動産売却で税金を節税するコツ

印紙税や登録免許税は節税が難しい税金ですが、譲渡所得税についてはある程度節税対策が可能です。
不動産そのものが高額な財産である以上課される税金の金額も高くなるため、こうした対策を知って活用すると損失を防げます。

不動産の購入額がわかる書類を保管しておく

譲渡所得税を節税するためには、課税譲渡所得を減らすことが重要です。
譲渡所得は売却代金から取得費などを引いて計算されますが、不動産をいくらで購入したのかが売却時点でわからなくなることもあります。
購入当時の正確な価格が不明な場合、売却代金の5％を取得費として計上することになりますので、注意が必要です。
その結果、取得費が本来の金額よりも少なくなり、譲渡所得が高くなることがあります。
購入当時の価格を証明できる書類として、購入時の売買契約書を用意することがおすすめです。
売買契約書が見つからない場合は、金融機関の通帳記録から証明できる可能性もあります。

売却のタイミングを調整する

譲渡所得税を抑えるためには、不動産を売却するタイミングが重要です。
不動産売却における譲渡所得税は、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得の方が税率が低いです。
そのため、所有してから5年以内に売却するよりも、5年を超えてから売却する方が有利でしょう。
もしあと少しで長期譲渡所得が適用できる状況であれば、売却を待つことも一つの選択肢です。
ただし、ほかに利用できる特例の期限が迫っている場合は、その限りではありません。
不動産売却時に利用できる特例や控除のなかには、特定の事象から一定期間内に売却しないと適用できないものがあります。
譲渡所得税率が切り替わるのを待っていると、こうした控除のタイミングを逃す可能性があるため、注意が必要です。

各種特例を活用する

譲渡所得税を節税するためには、さまざまな特例や控除を利用することが推奨されます。
居住用の不動産を売却した場合、3,000万円の特別控除を活用することで、譲渡所得3,000万円までを非課税にすることができます。
また、住んでいた期間が10年を超える物件であれば、長期譲渡所得よりもさらに低い税率を適用することが可能です。
これを「10年超所有軽減税率」と呼び、課税譲渡所得6,000万円までの部分については、所得税が10％、住民税が4％、復興特別所得税が0.21％にまで軽減されます。
6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得と同じ税率が適用されます。
これらの特例は併用できる場合もあるため、組み合わせによってさらに税金を軽減できる可能性があるでしょう。