「共有名義」とは？共有名義で不動産を購入するメリットとデメリットも解説

マイホームの購入にあたり、不動産を共有名義で登記するか決めておく必要があります。
しかし共有名義とは何か、共有名義にすると一体どのような利点があるのかなど、ある程度の知識がなければ共有名義にするか否か判断できません。
そこで今回は、共有名義の概要と併せて、不動産を共有名義で購入するメリットやデメリットを解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産の購入前に知っておきたい共有名義とは

共有名義とは不動産を購入する場合に必要となる登記方法の一種です。
不動産における共有名義とは、土地や建物の購入時に2名以上で費用を負担し、金額に応じた不動産の所有持分を登記する方法を指します。
登記とは公的に示すことを目的とし、権利関係を登記簿に記載する仕組みです。
たとえば6,000万円で販売されている土地付きの一戸建てを夫婦がお互いに費用を負担し合って取得すると、共有名義で不動産を購入できます。
なお販売価格を折半し、夫婦がそれぞれ3,000万円を支払って購入すれば、不動産の所有持分も夫婦で2分の1ずつとなります。

共有名義と単独名義の違い

不動産の購入時に必要な名義の登記方法には、共有名義と単独名義があります。
単独名義とは、購入した不動産の名義を1名で登記する方法です。
たとえば、夫婦の一方が住宅ローンを利用して土地付き一戸建てを購入した場合、登記方法は共有名義ではなく、購入した方の単独名義となります。

共有名義で不動産を購入するケース

不動産を共有名義で購入する事例としては、不動産の購入資金が不足しているケースが挙げられます。
たとえば、理想的な不動産が見つかったものの、住宅ローンの借入額と夫婦のいずれか1名の自己資金を合わせても、購入代金に足りない場合です。
このような場合、夫婦の2名の自己資金を充てる必要があり、夫婦それぞれが資金を出し合い、購入後に共有名義で登記手続きがおこなわれます。
また、被相続人が生前に所有していた不動産を複数の相続人が相続するケースでも、相続した不動産には共有名義での登記手続きが必要です。

共有名義での不動産購入におけるメリット

共有名義で不動産を購入すると、各種控除や税負担に関してさまざまなメリットが得られます。

メリット1．すべての共有名義人に住宅ローン控除が適用される

共有名義で不動産を購入すると、共有名義人それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン控除とは、年末時点における住宅ローン残高のうち0.7％分、または最大控除額にあたる金額を所得税および住民税から減額できる制度です。
共有名義で購入した不動産が新築住宅であれば最長13年間、中古住宅であれば最長10年間、住宅ローン控除が適用されます。
たとえば、共働きの2名が共有名義で不動産を購入し、それぞれが住宅ローン控除を利用できれば、適用期間中はお互いの所得税と住民税が減額されます。
単独名義での不動産購入よりも減税額が増えるため、節税の観点から共有名義での不動産購入はメリットが大きいといえるでしょう。
ただし、共有名義人それぞれが住宅ローン控除を受けるには、お互いが個別に住宅ローンを組む必要があります。
また、共有名義人のうち一方が連帯債務者となった場合でも住宅ローン控除をそれぞれに適用できますが、連帯保証人になるとローンを組んだ方のみが控除を受けられるため、注意が必要です。

メリット2．相続税が安くなる

不動産を共有名義で購入すると、将来的に相続税を抑えられる可能性があります。
たとえば、不動産を単独名義で購入した場合、将来的に名義人が亡くなり相続が発生すると、不動産評価額の全額が課税対象となります。
不動産の評価額によっては相続税が高額になり、不動産を相続する方の負担が大きくなることがあるでしょう。
しかし、共有名義で不動産を購入していれば、1名が亡くなり相続が発生した場合、相続税が課されるのは共有持分のみであり、不動産の評価額全額ではありません。
したがって、将来に向けた節税対策としても、共有名義での不動産購入は効果的であるといえます。

メリット3．売却時も共有名義人それぞれに特別控除が適用される

共有名義で購入した不動産が居住用住宅であれば、売却時に特別控除を共有名義人それぞれが受けることができます。
特別控除とは、居住用住宅の売却で発生した譲渡所得から、最高3,000万円まで控除される特例制度です。
売却した不動産が共有名義で購入した土地や建物であれば、共有名義で登記した方々それぞれが控除を受けることができ、節税につながります。
特別控除は不動産の所有期間に関係なく適用されるため、将来マイホームの住み替えを検討している方には、ぜひ確認しておきたいポイントです。

共有名義での不動産購入におけるデメリット

不動産を共有名義で購入するには、さまざまなデメリットがあることを認識しておく必要があります。

デメリット1．相続手続きが複雑になる

購入した不動産の共有名義人が他界すると、共有持分の相続登記に向けてさまざまな手続きが必要になります。
共有名義人が亡くなった後の手続きは、遺言書の確認、相続人の確定、遺産分割協議と遺産分割協議書の作成、相続税の納付、および相続登記の流れで進みます。
遺言書が確認されれば、記載内容に従って相続登記手続きを進めることができますが、遺言書が作成されていない場合は、戸籍を集めて相続人の存在を調査しなければなりません。
また、相続人が2名以上いる場合、遺産分割協議で不動産の共有持分の分割方法を決めなければならず、話し合いがまとまらないことも考えられます。
相続手続きにかかる手間や時間を考慮すると、生前に遺言書を作成し、共有持分の取り扱いについて決めておくことが推奨されます。

デメリット2．贈与税が発生する可能性がある

不動産を共有名義で購入すると、不動産を手放す方法によっては贈与税の対象となる可能性があります。
贈与税が課される可能性があるのは、共有持分の無償譲渡と不動産売却における持分割合以上の分配の2点です。
たとえば、不動産の共有名義人に自分の共有持分を売却する場合、金額を設定せず0円で譲り渡すと、共有持分の贈与と見なされ、高額な贈与税が課される可能性があります。
また、不動産売却で生じた利益に関して、共有持分を超える金額を共有名義人に分配する行為も贈与と見なされ、贈与税の支払いが求められることがあります。

デメリット3．諸費用が余計にかかる

共有名義での不動産購入には、諸費用の負担額が増える可能性があるというデメリットがあります。
単独名義とは異なり、共有名義では不動産の購入や住宅ローンの契約時に支払う諸費用が名義人の数に比例して増えることがあるでしょう。
諸費用には事務手数料や不動産登記手続きにかかる手数料などが含まれ、一定の費用負担は避けられません。
共有名義で購入を決定する場合、単独名義で購入するよりも多くの資金を準備することが望ましいでしょう。

まとめ

不動産の共有名義とは土地や建物を複数名で購入し、負担金額の割合に応じて所有持分を登記する仕組みです。
住宅ローン控除が適用されるなど、税制面での優遇措置が受けられる点は共有名義ならではのメリットです。
一方で贈与税が課される可能性があるなどデメリットもあるため、不動産は慎重に検討して購入するようにしましょう。