不動産売却での「現状渡し」とは?売主・買主のメリットやデメリットを解説

不動産売却での「現状渡し」とは?売主・買主のメリットやデメリットを解説

売却したい不動産に、水回り設備の故障や外壁のひび割れなどが生じているケースは珍しくありません。
「現状渡し」であれば売却できる可能性があるといわれますが、どのような売却方法なのかわからない方が多いでしょう。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、現状渡しを選択した場合の売主と買主のメリットおよびデメリットを解説します。

不動産売却における現状渡しとは

不動産売却における現状渡しとは

不動産売却における現状渡しとは、売却する物件に生じている瑕疵を未修復の状態で買主に引き渡すことです。
「現況渡し」または「現状有姿」も現状渡しと同じ意味で、現状のまま引き渡すことを指す場合に用いられます。
基本的に不動産の売却では、売買契約締結後、不動産の引き渡しを迎える前に、壁のひび割れや屋根の破損などの修復を済ませます。
しかし、築年数がある程度経過している不動産は売却価格が安くなるケースがあり、不動産売却で得られるお金を修復費用が上回ることがあるのです。
瑕疵を修復すると損失につながる場合、売主は瑕疵の存在を買主に説明して承諾を得られれば、現状渡しとして不動産を売却および引き渡します。
なお、現状渡しは瑕疵を修復せずに売却する方法であり、一般的な不動産売却と比べて、売主と買主との間でトラブルが発生しやすいです。
とくに、契約不適合責任や告知義務には注意が必要です。

現状渡しの注意点1.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約書の記載内容と異なるものを買主へ引き渡す場合、売主側に問われる責任のことです。
たとえば、不動産の引き渡し前に説明した瑕疵のほかに、シロアリ被害などの発生が確認されると、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任に問われた売主は、不動産の買主から瑕疵の補修を請求されることが考えられます。
売買契約自体の解除、あるいは損害賠償を請求される恐れもあるため、注意が必要です。
契約不適合責任が問われるケースとして、売主が把握していなかった瑕疵が見つかった場合も含まれることを覚えておきましょう。

現状渡しの注意点2.告知義務とは

告知義務とは、不動産売却における売主側の義務のことです。
売却する不動産に瑕疵があると認識していた場合、売主は買主に対して瑕疵を説明しなければなりません。
たとえば、シロアリによる被害の発生を知っていたにも関わらず、故意に買主への説明を怠ると、不動産の売主は告知義務を違反したとみなされます。
瑕疵の有無を調査しないまま不動産を売却するケースも、売主に故意があったと判断され、契約不適合責任が問われる恐れがあります。
ただし、売主が瑕疵の存在を認識しており、買主も売主による説明に納得して不動産を購入していれば、現状渡しによる契約不適合責任が問われる心配はありません。
不動産売却の直前に把握した瑕疵はもちろん、以前に修復した瑕疵も告知義務の対象です。

現状渡しで不動産を売却する売主・買主のメリット

現状渡しで不動産を売却する売主・買主のメリット

不動産売却にて現状渡しを選択するメリットとしては、コスト負担や売却期間などが挙げられます。

メリット1.コストを削減できる

現状渡しで不動産を売却する売主のメリットは、コストを削減したうえでの売却を実現できることです。
基本的な不動産売却では、不動産の瑕疵をあらかじめ補修するため、高額な費用が発生するケースがあります。
費用が高額になると、不動産の売却代金で全額を回収できない場合が生じます。
現状渡しなら、補修にかかる費用を一切負担せず売却でき、経費を節約することが可能です。
買主にとっても、現状渡しなら売却代金にコストが上乗せされる心配がないため、安い価格での不動産購入が期待できるでしょう。

メリット2.早期売却を実現しやすい

現状渡しは補修工事が必要ないぶん、早い段階で売却活動をスタートできるため、早期売却につなげやすいです。
不動産の補修工事では、業者選びから見積もりを踏まえたうえでの比較、日程の調整に工事と長い期間を要します。
多忙な時期は、スケジュールが空いている業者が見つからず、工事の着手に時間がかかることもあるでしょう。
現状渡しによる不動産売却であれば、工事せずにすぐ不動産会社へ相談でき、売り出すまでの期間を短縮できます。
また、工事せずに売り出されている不動産は自由にリフォームしやすいことから、自分好みの物件に変えたい買主にもメリットがあるといえるでしょう。

メリット3.買取なら契約不適合責任が問われない

不動産会社に買取を依頼すると、契約不適合責任が問われないことも、売主にとっては大きなメリットのひとつです。
不動産会社と媒介契約を結んで買主を探す仲介とは異なり、不動産会社が不動産を購入する買取では、売主が契約不適合責任を負わずに不動産を売却できます。
売却後に瑕疵の存在が発覚しても、買取での売却であれば売買契約を解除されるなどのリスクがなく、売主は安心して不動産を手放しやすいです。
築年数の経過を理由に買主が見つかりにくい場合や、速やかに売却したい場合は買取の利用をおすすめします。

現状渡しで不動産を売却する売主・買主のデメリット

現状渡しで不動産を売却する売主・買主のデメリット

不動産売却における現状渡しはメリットだけでなく、さまざまなデメリットも存在します。

デメリット1.契約不適合責任を問われやすい

不動産を売却するデメリットとして大きいのが、契約不適合責任です。
仲介を利用して不動産売却をおこなう場合、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
瑕疵を理由に、売買契約の解除や損害賠償請求を受ける恐れがあるため、リスク回避に向けてインスペクションの実施を検討しましょう。
インスペクションとは、建物の状態を確認するための調査のことです。
調査は必要な講習を受けた建築士が担当し、主に建物の構造で重要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分、給排水管などを調べます。
建物の構造で重要な部分の具体的な調査内容としては、基礎部分のひび割れや腐食をはじめ、鉄筋の露出、壁や天井からの雨漏りなどが該当します。
柱や土台へのシロアリ被害の有無、腐食が生じているかどうかも調査対象です。
雨水の侵入を防ぐ部分は、屋根に施されているシーリング材の断裂と外壁の破損、サッシの開閉不良などが調べられます。
給排水管は、詰まりや水漏れの有無などが調査対象です。
インスペクションを実施すると、基礎など目視できない場所のトラブルを確認できるため、現状渡しのデメリットである契約不適合責任に問われる可能性を抑えられます。
買主も不動産の状態を専門家に確認してもらえるため、設備不良などの心配が少なく、より安全に不動産を購入しやすくなるでしょう。

デメリット2.売却価格が安くなりやすい

売主にとって現状渡しを選択するデメリットとなるのが、売却価格の安さです。
市場で取引されている中古不動産のうち、人気が高い傾向にあるのは欠陥が少ない物件です。
一方で、現状渡しは瑕疵を修復しない状態での不動産売却となるため、中古物件の売却相場を下回る価格で売り出さなければ、買主は見つからないでしょう。
しかし、相場より安い売却価格を設定すると、リフォーム前提で不動産を探している買主の目に留まりやすくなり、売却活動を早く終えられる可能性が高まります。
不動産会社に支払う手数料など、売却にかかる費用を補填できる程度の金額で売却できるなら、価格を下げて売却しても大きなデメリットにはなりにくいでしょう。

まとめ

現状渡しとは、瑕疵がある状態で物件を引き渡す不動産の売却方法です。
売主にとっては、コスト削減や早期売却しやすいメリットがある一方、契約不適合責任に問われやすいデメリットがあります。
買主も、設備不良など問題がある不動産を購入するデメリットはありますが、リフォームの自由度が高い点はメリットといえるでしょう。


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