不動産売却時に結ぶ媒介契約の種類とは？メリットと注意点も解説

不動産の売却を考えるときに、決めておくことのひとつに「媒介契約」があります。
個人が不動産の買い手を探すことは難しいため、不動産会社と媒介契約を結ぶ方が多いですが、どの種類の媒介契約にするか迷うのではないでしょうか。
今回は、不動産を売却するときに結ぶ媒介契約にはどのような種類があるのか、それぞれの媒介契約のメリットや注意点をご紹介します。

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約とは

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかです。
それぞれの媒介契約についてご紹介しましょう。

不動産を売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とは

「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約を指します。
くわえて、売主が自分で購入希望者を見つけて直接売買をおこなうことも可能です。
いくらでも不動産会社に仲介依頼ができて、自分でも購入希望者を探せるため、制限が少なく、自由に売却活動ができる媒介契約といえるでしょう。
一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があり、売主が選択できます。
明示型とは、売主が仲介を依頼している不動産会社以外に、複数の会社と契約しているか、複数の会社と媒介契約を結んでいるなら、どこの不動産会社と契約しているのか知らせる方法です。
一方の非明示型は、売主が複数の不動産会社に依頼しているかどうか、もし複数社と媒介契約を結んでいるとしても、どの不動産会社と契約しているのか知らせる必要はありません。

不動産を売却するときに結ぶ「専任媒介契約」とは

「専任媒介契約」とは、媒介契約をひとつの不動産会社とだけ締結する契約です。
ほかの不動産会社に同時に仲介を依頼することはできません。
ただし、自分で購入者を見つけたときは、直接売買契約を結べる点が専任媒介契約のポイントです。
また、レインズへの登録義務が、媒介契約を締結した翌日から7日以内となります。
一般媒介契約では依頼主への販売状況の報告は義務ではありませんが、専任媒介契約では、依頼者へ14日に1回以上の販売状況の報告義務があります。

不動産を売却するときに結ぶ「専属専任媒介契約」とは

「専属専任媒介契約」とは、1社のみに媒介契約を依頼できる契約です。
さらに売主が自分で買い手を見つけてきたとしても、不動産会社を媒介として取引をおこなうことが契約で義務付けられています。
また、契約の有効期間は3か月までと決められており、レインズには媒介契約を締結した5日以内に登録が必要です。
くわえて、不動産会社は依頼主に対して、7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務があります。

不動産売却で媒介契約を結ぶメリット

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約には3つの種類がありますが、それぞれの媒介契約には異なるメリットがあります。
ここからは、3種類の媒介契約のメリットについてご紹介します。

「一般媒介契約」のメリット

一般媒介契約のメリットとして、複数の不動産会社と媒介契約が結べるため、幅広く販売活動がおこなえる点が挙げられます。
さまざまな不動産会社が探してくれるので、買い手が見つかる可能性が高くなるでしょう。
また、自分で買い手を見つけたときは、直接取引ができる点もメリットです。
くわえて、一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、売却しようとしていることを知人や近隣の方に知られずに済みます。
ほかにも、一般媒介契約は契約期間の定めがないので、契約期間を自由に決められます。

「専任媒介契約」のメリット

専任媒介契約のメリットは、1社とだけ媒介契約を締結する契約内容でありながら、自己発見取引が可能な点です。
自己発見取引とは、売主が自分で買主を探して売買契約を結ぶ取引で、直接契約できるので仲介手数料が不要となります。
また、専任媒介契約では契約から7日以内にレインズへの登録が義務付けられており、物件の情報が幅広く公開されて売却の可能性が広がる点もメリットです。
さらに、専任媒介契約のメリットとして、2週間に1回以上販売活動の報告をおこなう義務がある点が挙げられます。
報告義務があると、より販売活動に力を入れてくれる可能性が高くなるでしょう。

「専属専任媒介契約」のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、1社とだけ媒介契約を結ぶ契約なので、より積極的な販売活動が期待できる点です。
他の不動産会社とは契約できないうえに、自己発見取引もできないので、売却が成立すれば不動産会社に仲介手数料が入る仕組みになっています。
そのため、不動産会社も販売活動に力を入れてくれる可能性が高まり、結果として早く売却につながるかもしれません。
さらに、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の活動報告が義務付けられているので、進捗状況がこまめにチェックできるのもメリットです。

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約の注意点や売却のコツ

不動産を売却するときに結ぶ媒介契約には、それぞれにメリットもありますが、同時に注意点も多くあります。
ここからは、媒介契約を結ぶうえでの注意点や売却のコツについてご紹介しましょう。

注意点①内見の希望日が重なってしまう

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるため、内見の希望日が重なってしまう可能性があります。
各不動産会社が買い手を探すため、同じタイミングで購入の希望が入ったり、問い合わせが何件も入ったりと、同時進行で複数の購入希望者とやり取りが必要になるかもしれません。
不動産会社が増えれば連絡の手間が増えるので、多ければ良いわけではない点が注意点といえるでしょう。

注意点②囲い込みのリスクがある

顧客を多く抱えている大規模な不動産会社と、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいると「囲い込み」のリスクがある点が注意点といえます。
囲い込みとは、不動産会社が物件の情報公開を制限する、他社からの購入申し込みを断るなどの行為です。
不動産会社は仲介手数料で利益を得ており、囲い込みによって売主・買主ともに自社の顧客同士であると、仲介手数料が2倍入ってくる計算になります。
囲い込みがされていないか判断するためには、レインズに登録されている物件のステータスを確認してみましょう。
なお、弊社では囲い込みのリスクは一切ございませんので、安心してご相談ください。

専属専任・専任媒介契約なら広告宣伝費をかけてもらえる

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、1社としか媒介契約を結ばないので、基本的には売却が成功すれば、その仲介をおこなった会社に仲介手数料が入ります。
そのため、一般媒介契約にくらべると、広告宣伝費をしっかりかけて、優先的に売却活動をおこなってもらえます。
いくらたくさんの不動産会社に物件を取り扱ってもらえても、どこからも広告を出してもらえなかったら、売却できる可能性は低くなってしまうでしょう。
スムーズに売却を進めたいなら、専属専任媒介契約や専任媒介契約を利用して、広告宣伝費をしっかりかけて活動をしてもらうのをおすすめします。

まとめ

不動産売却における媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる点、専任媒介契約は自己発見取引が可能な点、専属専任媒介契約は販売活動に力を入れてもらえる点がメリットです。
媒介契約における注意点として、一般媒介契約では内見が重なるケースがある点、専属専任・専任媒介契約では囲い込みが多くなるなどの注意点があります。